tel +7 (8332)46-06-33 г. Киров ул. Горбачева 62, оф. 402
18.10.2019
Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?
РЕФОРМА ДОЛЕВКИ Например, решили защитить обманутых дольщиков. Напомним: именно с этой целью в ноябре 2017 года президент заявил, что через два года долевки больше не будет. Известие оказалось неожиданным не только для участников рынка, но и для чиновников, включая министра строительства и ЖКХ. Прошло два года, приняты все необходимые акты, процесс прошел; можно подвести предварительные итоги. Во-первых, внезапная реформа породила волну дополнительного спроса: почему-то у нас граждане не верят в благие намерения начальства и при известиях о предстоящих переменах бросаются покупать: кто – гречку, кто – квартиры… Это способствовало росту цен на жилье. Во-вторых, примерно 30% компаний (по оценкам самого Минстроя) не впишутся в новые правила и не смогут завершить проекты по старым. Проще говоря, долевые договоры им заключать нельзя, а банковский кредит для завершения стройки им не дадут. Что будет с этими проектами – непонятно. Участники рынка считают, что потерпевших дольщиков (особенно в регионах) еще прибавится. В-третьих, себестоимость жилья в проектах, реализуемых через эскроу-счета и под контролем банков, неизбежно вырастет. Как минимум на стоимость банковского кредита. Сначала чиновники это отрицали, потом сквозь зубы признали: да, плюс 10-15% – это неизбежное следствие реформы. В-четвертых, на этом замечательном фоне стоит особенно подчеркнуть главное обстоятельство: доходы граждан почему-то не растут. А по прогнозу Минфина – и не будут расти. Как отметили в свежем отчете аналитики Центробанка, «за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось». То есть сколько квадратов среднестатистический гражданин мог купить при своей зарплате в 2009-м – столько может и сейчас. Весь рост жилищного строительства обеспечен только ипотекой. В начале 2015-го ипотечный кредит был у 3-4% российских семей, к середине 2019-го эта доля возросла до 10-12%. Квартир и вправду покупают больше, но за счет роста долговой нагрузки. Сейчас средняя российская семья отдает на погашение банковских кредитов около 28% годового дохода. (Плюс 5% за год.) И кстати насчет обманутых дольщиков. Последние два года федеральный бюджет (через «Дом.рф») и региональные бюджеты тратят десятки миллиардов, финансируя достройку проблемных объектов («СУ-155», Urban Group и другие). Собственно, это можно было делать и без всех предшествующих телодвижений… РИКОШЕТОМ ПО АПАРТАМ Преобразования в сфере долевого строительства нечаянно привели к коллапсу на рынке апартаментов. До вмешательства регулятора этот сегмент рынка не просто выглядел благополучным, но и динамично развивался. За последний год в Петербурге предложение юнитов в апартамент-комплексах удвоилось: с 5,5 тыс. до 11,7 тыс. Кстати, это больше, чем в Москве! А в ближайшие несколько лет аналитики ожидают ежегодную прибавку еще на 5-6 тыс. номеров. Строятся все новые комплексы, и юниты идут нарасхват. Однако в августе петербургское управление Росреестра прекратило регистрацию долевых договоров, если в них были указаны не квартиры, а апартаменты. Основание: девелоперы не перечисляют взносы в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от стоимости договора). Застройщики бросились атаковать фонд. Оттуда ответили: за кладовки и машиноместа в многоквартирных домах – пожалуйста, возьмем. Но апартаменты – не по нашей части. Полетели запросы в Минстрой. Там возмутились: как это – не регистрируют? Да что они себе позволяют? А Росреестр стоял на своем: по закону, с 1 июля – либо через эскроу-счета, либо со справкой от фонда об уплате взносов. (Причем в тексте закона именно так и написано.) Кстати: заморозка сделок случилась только в Петербурге. Московский Росреестр никаких приостановок не выписывал. В СМИ разразился локальный скандал. В начале октября петербургский Росреестр переменил мнение. (Заметим, в тексте закона ни буквы не изменилось.) Как пояснил Сергей Никитин, замруководителя управления Росреестра, регистрация была возобновлена «в связи с поступившими разъяснительными письмами Минстроя, а также с учетом социальной значимости вопроса» (цитируем по публикации на РБК). Ну ладно, обошлось. Но хочется понять: что это было? Кто компенсирует девелоперам многомиллионные убытки? И кто гарантирует от повторения таких казусов в будущем? Как поясняет юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «даже уполномоченные госорганы имеют разное мнение по такому важному вопросу, как уплата взносов в компенсационный фонд. Очевидно, что об эффективной защите прав дольщиков говорить не приходится. Потому что стало больше хаоса и меньше порядка». Не успел утихнуть скандал с регистрацией, как начался новый раунд, и опять с подачи чиновников. Теперь речь зашла о рекламе. С 1 октября запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях («закон Хованской»). Минэкономразвития потребовало, чтобы сервисы онлайн-бронирования перестали называть квартиры и комнаты – апартаментами. (Физлицо может сдавать жилье в аренду, а вот для сдачи апартаментов нужно иметь соответствующие документы и «звезды».) Однако юридически корректную границу между сдачей жилья в краткосрочную аренду и оказанием гостиничных услуг провести сложно. Еще сложнее предположить, как именно МЭР и Роспотребнадзор будут воздействовать на глобальные онлайн-сервисы – Booking, Airbnb и т. п. Но, конечно, у контролеров теперь появляются новые возможности, чтобы учинить неприятности и владельцам квартир, и собственникам доходных апартаментов… ДАЧНЫЙ РЕБУС В августе этого года вступил в силу закон о продлении «дачной амнистии». Цель документа – помочь гражданам оформить права на участки и постройки в «упрощенном порядке» – на основе техплана и прав на участок. Причем это касается только садоводов: для владельцев ИЖС действует «уведомительный порядок». Упрощение процедуры – дело хорошее. Вот только оно никак не решает проблему, с которой садоводы регулярно сталкиваются уже несколько лет. В 2013 году Верховный суд выпустил «Обзор практики», в котором указал: на сельхозугодьях дома строить нельзя (исключение – «фермерский дом», на участке не меньше гектара). И размещать садоводства на угодьях тоже не положено. Это принятые позднее поправки в Земельный кодекс. Мнение ВС, конечно, еще не закон. Однако – руководство к действию. И государственные структуры время от времени об этом запрете вспоминают. Серьезные сложности возникли у садоводов в Лужском районе: после долгой переписки с «инстанциями» им пришлось добиваться включения своих участков в черту населенного пункта. Незаконными объявили (по иску прокуратуры) половину построек поселка Ладожский Маяк. Суд запретил строить садовые дома на собственном участке компании «Терра-Низино». Землевладелец в Лаголово долго судился с властями: налог ему насчитали за садоводство, а Росреестр изменение вида использования не согласовал… Причем это не сплошной запрет, а выборочный: кому-то повезло, кому-то – нет. При этом в Ленинградской области садоводства занимают 38 тыс. га из состава именно сельхозугодий (бывшие пашни, луга и т. п.). Один из руководителей областного Росреестра объяснял мне: «старые» садоводства никто трогать не будет, но и новые регистрировать на сельхозке уже не получится. А теперь – внимание: сюрприз! Как отличить, где ценные угодья, а где просто сельхозка? Может, у чиновников есть какая-то специальная карта? – Нет. Никакой карты. Есть некое распоряжение областного правительства, выпущенное в 2015 году. В нем перечислены угодья в нескольких районах (земли бывших племсовхозов), с примерным указанием места и площади, но без координат… Еще – есть мнение: если «ценность» участка (определенная в баллах) выше средней по району, значит, его можно использовать только под сельхозпроизводство… В общем – очередной ребус. На этом мутном фоне оживились аферисты, которые очень недорого предлагают земельные массивы вместе с обещанием когда-нибудь потом изменить вид использования. А если подходить строго по закону, то сотни садоводств в регионе – не вполне законные, а построенные на них дома (при желании) могут быть определены как самовольные постройки. Складывается впечатление, что в голове у законодателей и чиновников сложился какой-то виртуальный «идеальный порядок». И когда они обнаруживают, что этот образ расходится с реальностью, то сначала удивляются, потом огорчаются, потом начинают резво «приводить в соответствие».
15.11.2019
В течение пяти лет должны решить проблему пострадавших граждан, которые вложили деньги в долгострой и не получили жильё, достроив проблемные объекты или выплатив денежные компенсации. Об этом сказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин на заседании Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям 14 ноября.
13.11.2019
Число россиян, получивших материнский капитал, сокращается четвертый год подряд.
12.11.2019
Главный принцип законопроекта: «Любое исправление — в пользу правообладателя». Как отметили в Росреестре, документ направлен на защиту интересов одновременно и владельцев объектов недвижимости, и органов власти
Избранное
Спецпредложения

Новости

В Минстрое планируют решить проблемы обманутых дольщиков за пять лет

15.11.2019 В течение пяти лет должны решить проблему пострадавших граждан, которые вложили деньги в...

Выдача материнского капитала в России сократилась

13.11.2019 Число россиян, получивших материнский капитал, сокращается четвертый год подряд.

Кабмин одобрил законопроект, направленный на совершенствование государственной кадастровой оценки

12.11.2019 Главный принцип законопроекта: «Любое исправление — в пользу правообладателя». Как отметили в...

Все новости ->

VIP

Недвижимость / Квартиры / 1-комн.
1 750 000
Продаю 1к квартиру новой планировки в кирпичном доме 1984 г.п.Вершининский переулок 3, 8/9, S-37 кв.м, кухня-8 кв.м, жилая 18 кв.м. В квартире выполнен свежий ремонт,сан.узел раздельный,в...
Недвижимость / Квартиры / 1-комн.
1 500 000
Продаю 1к квартиру в кирпичном доме 1985 г.п, пер. Вершининский 7, 4/5, S-34 кв.м. В квартире свежий ремонт:ламинат,натяжные потолки,установлены новые стеклопакеты,сан.узел совмещён,в кафеле.В...
Недвижимость / Квартиры / 1-комн.
1 290 000
Продаю 1к квартиру новой планировки в районе филейки,ухоженный двор.Квартира пустая,чистая,6м балкон застеклен алюминием ,на кухне заменено окно с выходом на балкон.Сан.узел совмещён,есть...
Недвижимость / Квартиры / 1-комн.
1 990 000
ШОК ЦЕНА!!! ТОЛЬКО ЭТУ НЕДЕЛЮ!!! Дом расположен в самом центре города, ул. Володарского 127. Сделан ремонт,сан.узел в стильном кафеле,совмещён.Квартира в светлых тонах,просторная кухня,есть...
2015 © Инвестиционно-риэлторская компания ООО